Segundo o Ministério das Cidades, em dados apresentados na edição da Lei nº 13.465/2017, mais de 50% dos imóveis urbanos do Brasil tinham algum tipo de irregularidade fundiária, o que alcançava cerca de 100 milhões de pessoas. Parte desse problema nasce de um equívoco comum: achar que contrato ou escritura bastam para ser dono.
Três documentos, três efeitos
| Documento | O que é | Transfere a propriedade? |
|---|---|---|
| Contrato particular (“de gaveta”) | Acordo entre comprador e vendedor | Não; gera direitos entre as partes |
| Escritura pública | Título lavrado no Tabelionato de Notas | Ainda não |
| Registro na matrícula | Ato do Cartório de Registro de Imóveis | Sim |
O Código Civil é claro: a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo considerado dono (art. 1.245, caput e § 1º).
Riscos de não registrar
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas de quem ainda consta como proprietário.
- O vendedor pode vendê-lo outra vez, e prevalece quem registrar primeiro.
- Sem matrícula em seu nome, fica difícil financiar, vender, doar ou fazer inventário.
Caminhos para regularizar
- Registro da escritura já existente, com pagamento do ITBI; o STF fixou que esse imposto só incide com o registro da transferência (Tema 1.124).
- Adjudicação compulsória extrajudicial, quando o vendedor não outorga a escritura (art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022).
- Usucapião extrajudicial, diretamente no cartório, para quem tem posse prolongada e preenche os requisitos legais (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973).
- Reurb, a regularização fundiária urbana de núcleos informais (Lei nº 13.465/2017).
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado.
Fontes